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不動產即將登記 你知道哪些房子能買哪些必須賣

時間:2015-08-13 09:38:46    來源:菏澤在線    瀏覽次數:    我來說兩句() 字號:TT

國務院656號文發布:2015年3月1日開始,《不動產登記暫行條例》正式實施,全國所有城鎮都必須將其紙質房產檔案錄入電子信息庫,并建立本地的住房信息系統;全國所有地級以上城市的住房信息系統都必須與住建部聯網,不得以任何借口推延,農業部將選擇兩省試點農村土地確權登記頒證。

  糾結:賣還是不賣?

  關于不動產將要登記的消息,不少購房者也提出了一些自己的想法,一方面擔心個人信息會有被泄露的風險;另一方面,不動產登記后將征收房產稅的消息也讓很多購房者感到擔憂。

  手上已有4套房子的李女士說:“從2002年開始投資買房,這些年房價水漲船高,買房帶給不少實際收益,但不動產登記的消息出臺后,聽說未來也可能開征房產稅了,這樣手里的房子對我來說還是有一定負擔的,稅費過高的話,我的壓力也會比較大。而現在又趕上房地產市場淡季,即使出手也未必賣得上好價格,所以賣還是不賣,我很糾結。”

  雖然像李女士一樣有這種擔憂的購房者不少,但也有房主為了能盡快出手房子,主動降低房價,就是考慮到3月份的不動產登記。有業內人士預測,春節后也許二手房源將會集中放量,價格也會有一定幅度的回落,對于剛需購房者來說,這或許是一個購房的好機會。

  盡早規劃權衡收益

  其實從正面來講,登記不動產這一舉措對于擁有多套住房的市民,在物權上給予了更多的保護,對不動產的整體管理也會更加規范。

  雖然目前不動產登記對于本地的房地產市場影響并不大,但長遠來看可能會抑制房產投資。所以,對于有多套房的市民來說,要提早考慮手上房產的用處,適時出手多余或閑置的房子,避免日后支付高昂的稅費。

  在出售二手房時,也要充分考察市場行情,切忌盲目抬高或降低房價,權衡好個人的投資利潤回報再出手。

  先說說2015年,樓市面臨的幾個基本因素:

  第一、政策面春風和煦。最近李克強總理在瑞士達沃斯論壇上,非常罕見地對樓市喊話,強調了“對房地產的剛性需求是長期的”,“中國政府希望房地產市場能夠長期平穩健康發展”。在此前后,從央行到住建部等多個部門高官,都對樓市表態支持。

  事實上,政府新一輪拯救樓市的組合拳正在打出,包括改變“棚改”打法,不再增加新的供應量,通過政府購買商品房做政策性住房或安置房,以及政府補貼低收入階層租房等方式,消化積壓的住宅。此外,紹興等地開始加大稅收返還力度,加大對購房者公積金貸款的支持力度,廢除90/70政策,取消對境外人士購房限制,寬限開發商繳納土地轉讓金等。接下來,估計還會還放寬房地產企業發債、上市、貸款、再融資的限制。

  第二、資金面面臨寬松。全面降準和再次降息是早晚的,所以M2增速可能會比2014年出現反彈。雖然人民幣適度貶值對樓市構成利空,但如果幅度有限則影響有限。因此,未來一兩年中國會繼續維持資產泡沫而不是“擠出泡沫”,這對于樓市構成利好。

  第三,股市對樓市的資金分流暫時告一段落。雖然從長期看,中國人財富配置將從樓市為主、金融資產為輔,轉向金融資產為主、樓市為輔,但這是一個長期過程,需要建立真正市場經濟制度、把權力裝入制度的籠子。此外,還有貨真價實的IPO注冊制。如果沒有這些條件,那么“有用的房子”仍將是最可靠的資產。目前股市遭遇到3400點“政策頂”,管理層對金融風險非常警惕,對實業資金返流股市“賭博”也非常警惕,所以股市最好的時候暫時終結了。

  第四,市場因素不容樂觀。2014年是中國樓市的轉折之年,一言以蔽之:樓市供應過剩了,只有“一線城市”和部分“強二線城市”因為能持續吸引新移民,所以房子供不應求;其他絕大多數城市,事實上面臨著人口增長緩慢和流失的局面。投資購房需求,也因此從全國2000多個大小城市,全面壓向10來個中心城市,加劇了這些中心城市的供需不平衡。

  一項統計顯示,中國僅各地規劃的新區、開發區,如果全部建成,就足以容納34億人。這一統計來自國家發改委“城市和小城鎮改革發展中心”。我曾經寫過一篇文章《中國正在為34億“城里人”建房》。如果加上已有的城市住宅容量,中國城鎮化在10年內的建房終極目標完成后,足以將全世界城鎮人口都裝進來。從這一點,你就能明白房子的過剩有多么嚴重(這一統計尚未包括瘋狂生長的小產權房)。所以,中小城市的房地產市場,絕對不是國家通過優惠政策,或者繼續“玩資產泡沫”可以拯救的。但這些政策如果用在中心城市身上,則可以讓這些地方的房子繼續上漲。

  正是基于上述判斷,給出如下結論:

  假如你生活在中小城市,最多保留兩三套中心區的普通住宅,新區、郊區的房子一般來說都可以處理掉;如果你生活在大城市,在中小城市的故鄉有房子,那么從提高投資效率來說,中小城市的房子可以全部賣掉。

  至于中小城市郊區、新區的商業物業,尤其是“場內鋪”是最危險的,估計想賣都賣不出去了。至于三四流風景區的旅游地產、養老地產,也是非常不靠譜的。至于傳統市中心的天價商鋪,最好輕易別碰,那玩意更危險。

  至于一線城市中心區的普通住宅,如果你有錢,可以閉著眼買,未來仍然有比較大的升值空間。一般來說,有直轄市、省會和計劃單列市頭銜的二線城市,其中心區的普通住宅,長遠看也沒有問題。在中國繼續留戀資產泡沫的大背景下,這些房子至少能保值,不會讓你的財產被長期通脹侵蝕太多。

  對于中心城市的商業物業,要保持警惕。除了北京和上海的中心區以外,都有風險。整體而言,寫字樓和商務公寓的風險,比商鋪要小一些。

 

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